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Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting?

02.04.2018 21:39 Großes Angebot, kurze Laufzeiten und hohe Zinsen? Was sich wie ein Musterbeispiel aus einem Wirtschaftslehrbuch anhört ist im Bereich des Immobilien Crowdinvesting die pure Realität. Doch wie können diese Konditionen überhaupt möglich sein? Und welche Risiken werden für die hohe Verzinsung tatsächlich in Kauf genommen? CrowdCircus hat die Funktionsweise des Immobilien Crowdinvesting etwas genauer beleuchtet.
Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting?

Der Bereich des Immobilien Crowdinvesting erlebte in den letzten Jahren einen regelrechten Boom. Zusätzlich zu dem enormen Wachstum führt Immobilien Crowdinvesting unangefochten vor anderen Bereichen die Hitparade des Crowdinvesting an. Auch wenn es hierfür bestimmt zahlreiche Gründe gibt, ist dies bestimmt auch auf die Vertrautheit eines Immobilieninvestments zurückzuführen. Unter einer Immobilie und einem Immobilieninvestment kann sich beinahe jeder etwas vorstellen, weshalb die Hürde eines Ersinvestment im Bereich Crowdinvestment deutlich geringer ausfallen dürfte als bei anderen Bereichen wie StartUps oder KMUs. Dabei locken auch die kurzen Laufzeiten sowie die hohe Verzinsung verglichen mit alternativen Veranlagungsformen. Angelehnt an einige zentrale Fragestellungen haben wir versucht ein wenig Licht in die Sache zu bringen, und die Gründe dahinter zu erläutern. 

Wer verbirgt sich hinter den Immobilien Projekten und wie werden diese selektiert?

Hinter den meisten Immobilien Crowdinvesting Projekten steht nicht die Crowdinvesting Plattform selbst. Die Plattform dient lediglich der Beschaffung von benötigtem Kapital und der Vertragsausgestaltung. Darüber hinaus koordiniert die Plattform die Kommunikation zwischen Investor und der hinter dem Projekt stehenden Baufirma, sowie in den meisten Fällen auch die Abwicklung der Zahlung. Bei der hinter einem Projekt stehenden Baufirma kann es sich um verschiedene Unternehmen handeln. Die Spanne reicht dabei von Immobilienentwicklern über Genossenschaften bis hin zu staatlichen Einrichtungen wie Gemeinden. Es ist immer wichtig, sich im konkreten Fall drüber zu informieren, wer hinter einem  Projektes steht. 

Die Selektion der Projekte obliegt der Plattform selbst. Jede Immobilien Crowdinvesting Plattform verfolgt dabei eigene, interne Qualitätsstandards, die bei der Selektion berücksichtigt werden und ausschlaggebend sind. Dabei liegt die hohe Qualität des Immobilienprojektes im Eigeninteresse der Plattform, da im Falle eines Ausfalles oder einer Insolvenz des Projektes auch der Ruf der Plattform in Mitleidenschaft gezogen werden kann, auch wenn diese für die dahinterstehenden Umstände und den Ausfall eines Projektes in den meisten Fällen kein Verschulden trifft. Projektpartner mit erfolgreich abgewickelten Projekten werden auf manchen Crowdinvesting Plattformen auch wiederholt mit Projekten an den Start gehen. Das aufgebaute Vertrauen und die immer einfacher werdende Zusammenarbeit zwischen diesen Projektpartnern und der Plattform unterstütz die Plattformen immer mehr bei der Selektion der Projekte, da grundlegende Unsicherheiten wie die nur schwer abschätzbare Verhaltensweise und Arbeitsweise eines Immobilienunternehmens nach abgeschlossener Finanzierung in diesen Fällen entfallen und bereits positiv bewertet werden können. Intensivere Beziehungen zwischen Crowdinvesting Plattformen und Immobilienunternehmen sind daher in den meisten Fällen sogar wünschenswert. 

Verschaffen Sie sich einen aktuellen sowie umfassenden Überblick zu Immobilien Crowdinvesting auf CrowdCircus

Wieso stellt Crowdinvesting für Firmen eine attraktive Form der Kapitalbeschaffung dar?

Das im Rahmen von Immobilien Crowdinvesting in den meisten Fällen begebene Darlehen eines Investors, wird in Form eines Nachrangdarlehens begeben. Dieses Nachrangdarlehen ist mit einem deutlich höheren Risiko als ein klassisches Darlehen verbunden, da im Falle einer Insolvenz des Immobilienentwicklers erst alle anderen Verbindlichkeiten und Gläubiger bezahlt werden, und der Crowdinvestor erst nach Bezahlung dieser Verbindlichkeiten ausbezahlt werden darf. Das Nachrangdarlehen ist daher mit einer direkten Unternehmensbeteiligung vergleichbar, wobei man gegenüber den Eigentümern des Unternehmens noch ein wenig bessergestellt ist. 

Beim Immobilien Crowdinvesting wird wie oft im Crowdinvesting nicht das gesamte Immobilienprojekt über die Crowd finanziert. Das über die Crowd finanzierte Nachrangdarlehen stellt lediglich einen weiteren Baustein der Gesamtfinanzierung neben Eigenmitteln/Eigenkapital des Immobilienentwicklers und einem klassischen Darlehen, meist von einer Bank begeben, dar. Nachdem Banken ein Nachrangdarlehen aufgrund dessen nachrangiger Behandlung im Insolvenzfall (die Bank ist mit Ihrem Darlehen deutlich bessergestellt und wird vorher bezahlt) den Eigenmitteln zuordnet, kann ein Immobilienentwickler durch Crowdinvesting deutlich mehr Eigenmittel nach außen darstellen um seine Projekte zu finanzieren, und so einen geringeren Zinssatz und bessere Konditionen bei der Bank bekommen. Dieser Vorteil ist für die meisten Immobilienentwickler meist ausschlaggebend für ein Crowdinvesting Projekt. 

Unabhängig der finanziellen Vorteile kann Crowdinvesting auch durch eine verstärkte Medienpräsenz und weitere Werbeeffekte für ein Projekt und die dahinter stehende Firma punkten. Durch die starke Online Präsenz werden neben Interessenten und Investoren auch zahlreiche weitere User erreicht. Auch wenn dieser Vorteil besonders bei Produktproduzenten oder dienstleistenden Unternehmen durch deren Crowdinvesting Kampagne zur Geltung kommt, kommt dieser Vorteil ebenso im Immobilien Bereich deutlich zur Geltung. . 

Woher kommen die hohen Zinsen und kurzen Laufzeiten?

Wie soeben erläutert, können Immobilienentwickler durch ein Nachrangdarlehen im Rahmen einer Crowdinvesting Kampagne deutlich mehr Eigenmittel ausweisen, um bessere Konditionen bei Banken zu erhalten. Durch diesen enormen Vorteil und die Kostenersparnis aufgrund der geringeren zinsen auf ein Bankdarlehen, können Immobilienentwickler diesen Vorteil zum Teil an die Crowd in Form von hohen Zinsen weitergeben. Durch die Realisierung des Projektes, was in den meisten Fällen eine Veräußerung der Immobilie beinhaltet, kann das Immobilienunternehmen das Darlehen bei der Bank und das eingesetzte Kapital der Crowd, inklusive einer attraktiven Verzinsung ausbezahlen. Zinssätze im Bereich von 5 bis 8 Prozent bei einer sehr geringen Laufzeit im Bereich von einem Jahr sind hier keine seltenheit. Die geringen Laufzeiten sind auf die Dauer der Entwicklung eines Immobilienprojektes zurückzuführen. Nachrangdarlehen im Bereich Immobilien Crowdinvesting werden in den meisten Fällen nur für die Dauer eines spezifischen Projektes aufgenommen, und stellen keine langfristigen Finanzierungsquellen eines Immobilienunternehmers dar. 

Welche Risiken gehe ich mit meinem Investment ein? Kann ich auch alles verlieren?

Wie bei jedem Investment und der damit verbundenen Chance auf Ertrag, geht ein Investor auch bei Crowdinvesting gewisse Risiken ein. Da die meisten Immobilien Crowdinvesting Projekte rechtlich in Form eines Nachrangdarlehens ausgestaltet sind, ist der Crowdinvestor im Falle einer Insolvenz des Immobilienentwicklers oder Bauträgers, oder eines sonstigen Grundes für das Scheitern eines Projektes immer nachrangig gegenüber anderen Gläubigern wie Banken gestellt. Dabei reichen die Risiken von einer verzögerten oder verspäteten Zinszahlung an den Investor bis hin zu einem Totalausfall und einem damit verbundenen Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Schuldzuweisungen sind in einem derartig ärgerlichen Szenario nie einfach. Hätte die Plattform das Projekt besser selektieren müssen? Hätte sich der Investor genauer über das Projekt informieren sollen? Oder ist es einfach der normale Lauf der Dinge, dass ein risikoreiches Crowdinvesting Projekt ausfallen kann? Auch wenn diese Fragen in jedem Fall einzeln behandelt werden müssen, ist es meistens der normale Lauf der Dinge, dass riskante Projekte auch unerfolgreich ausfallen können. Einige Projektbetreiber bieten daher bereits besicherte Darlehen an, um den Crowdinvestoren ein erhöhtes Maß an Sicherheit bieten zu können. Unabhängig des Einzelrisikos ist es auf jeden Fall wichtig, sein Investment über mehrere Projekte und Bereiche zu diversifizieren. Streuen Sie Ihr für Immobilien Crowdinvesting geplantes Vermögen über mehrere Projekte und Plattformen, um bei annähernd gleichbleibendem Ertrag das Risiko deutlich zu reduzieren. 

Wie suche ich mein erstes Projekt aus?

Aller Anfang ist schwer. Welche Plattform ist die richtige? Welches der vielen Projekte ist am besten zu meinen Bedürfnissen passende? Wir können Sie beruhigen - so geht es jedem zu Beginn. Unabhängige Crowdinvesting Portale wie CrowdCircus bieten eine sehr gute erste Übersicht zu verschiedenen Crowdinvesting Plattformen und deren Projekten. Plattformen die bereits mehrere Jahre am Markt sind und eine Vielzahl an Projekten durchgeführt haben, können bereits ein erstes Indiz für Erfahrung und Investorenfreundlichkeit sein. Dies gilt sowohl für die Erfahrung im Bereich der Projektselektion, als auch im Bereich der Investorenbetreuung. Durch eine Registrierung bei ausgewählten Crowdinvesting Plattformen kann auch bereits erster, unverbindlicher Einblick in die Prozesse und Funktionen einer Plattform gewonnen, sowie in den meisten Fällen bereits die gesamten Investitionsverträge der einzelnen Projekte begutachtet werden. Nachdem es keine Standardverträge gibt, ist es immer wichtig, sich den gesamten Vertrag durchzulesen und diesen auch zu verstehen. Bei Unklarheiten stehen die Mitarbeiter der Plattform bestimmt gerne für Auskünfte zur Verfügung. Bei der Auswahl eines konkreten Projektes kommt es sehr auf die individuellen Bedürfnisse des Investors an. Unterschiedliche Laufzeiten und Immobilienarten sind hier genauso zu berücksichtigen, wie die dahinterstehende Immobilienfirma und die persönlichen Empfindungen. Der Online-Auftritt eines Projektes sollte alle relevanten Informationen in ausführlicher Weise dargestellt und erläutert beinhalten. Die Lage der Immobilie und die Planung sollten bis ins Detail nachvollziehbar sein. Die dahinterstehende Immobilienfirma sollte zusätzlich einer unabhängigen Recherche außerhalb der Crowdinvesting Plattform unterzogen werden, um deren Unternehmen und Historie besser kennenzulernen. 

Entdecken Sie aktuelle Immobilien Crowdinvesting Projekte

Allgemein ist hier immer zu berücksichtigen: Legen Sie nie alle Eier in einen Korb. Diversifizieren Sie Ihr Investment und teilen Sie es auf mehrere Plattformen und Projekte auf. Die geringen Mindestinvestments der Plattformen ermöglichen bereits ab geringen Summen eine breite Diversifikation Ihres Vermögens. 

Wie stelle ich mein eigenes Immobilien Crowdinvesting Portfolio zusammen? Und worauf muss ich achten?

Wie bereits beschrieben, ist es nicht nur zu Beginn der eigenen Crowdinvesting-Karriere wichtig sein Vermögen auf mehrere Projekte und Plattformen aufzuteilen. Das eigene Immobilien Crowdinvesting Portfolio sollte eine dauerhafte Diversifikation aufweisen, weshalb auslaufende und zurückbezahlte Investitionen ebenfalls nach den gleichen Prinzipien veranlagt werden, als wäre es das erste Mal. Auch wenn mit der Zeit die Erfahrung und die Nähe zu manchen Plattformen selbstverständlich wächst, sollte man seine Augen immer offenhalten, um alternative Projekte und Plattformen nicht zu verpassen. 

Grundsätzlich sollte immer berücksichtigt werden, dass neben einer Aufteilung der für Crowdinvesting eingeplanten Veranlagungssumme über Plattformen und Projekte immer auch über Regionen und Immobilienarten diversifiziert werden sollte. Je verschiedener die einzelnen Bausteine des eigenen Portfolios, desto wahrscheinlicher ist es, dass im Extremfall nicht alle Projekte zusammen von negativen Entwicklungen betroffen sind oder gleichzeitig ausfallen.

In folgenden beiden Artikeln haben wir das Thema eines diversifizierten Portfolioaufbaus nochmals im Detail behandelt:

Warum macht ein diversifiziertes Crowdinvesting-Portfolio Sinn?

Praxistipp: Wie baue ich ein diversifiziertes Crowdinvesting Portfolio

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilien Crowdinvesting bereits einen festen Bestandteil des Bereiches Immobilieninvestments repräsentiert. Sollten die aktuellen Wachstumsraten weiter anhalten, darf davon ausgegangen werden, dass die Größe und die Akzeptanz von Immobilien Crowdinvesting weiterhin steigen wird. Wir sind zuversichtlich, dass Immobilien Crowdinvesting als Vorreiter für alle anderen Bereiche des Crowdinvesting voraus schreitet, um allen anderen Bereichen des Crowdinvesting den Weg ebnet. Sollten Sie ein Teil dieser Erfolgsstory werden oder bereits seit längerem fester Bestandteil der Immobilien Crowdinvesting Welt sein, wünschen wir Ihnen auch weiterhin alles Gute und viel Erfolg für Ihre Investments.

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