Crowdinvesting ist seit einigen Jahren zu einer der lukrativsten Finanzierungsalternativen herangewachsen, mit dutzenden spannenden, internationalen Plattformen und zahlreichen lukrativen Projekten. Wer eine erfolgreiche Crowdinvesting-Kampagne launchen möchte muss allerdings zuerst die passende Finanzierungsplattform für sein Projekt auswählen. Im diesmonatigen Plattform-Talk sprechen wir über die wichtigsten plattformspezifischen Anforderungen an Projekte:
"Ob Immobilienentwickler, Getränke-Start-Up oder etablierter Tourismus-Betrieb: Crowdinvesting erfreut sich als Finanzierungsalternative zunehmender Beliebtheit. Nichtsdestotrotz eignet sich bei weitem nicht jedes Projekt auch tatsächlich für eine sinnvolle und erfolgreiche Crowdinvesting-Kampagne. Welche Eigenschaften muss ein Projekt Ihrer Erfahrung nach unbedingt mitbringen, um sich für eine Crowdinvesting-Kampagne auf Ihrer Plattform zu qualifizieren?
Welche Punkte sollten Projektinitiatoren unbedingt bedenken, bevor sie den Kontakt zu Plattformen aufnehmen?"
Danube Angels - Paul G. Putz
"Die Plattformwahl ist grundsätzlich abhängig von der Unternehmensphase. Wird gerade ein Produkt zur Marktreife geführt und wird hierfür Kapital benötigt, kann es ratsam sein, sich für Plattformen zu entscheiden, die sich auf Reward-based Crowdfunding spezialisiert haben, also im Gegenzug zu einer Investition eine Vergünstigung oder einen Gutschein für das Produkt anbieten. Für Unternehmen, die bereits über ein oder mehrere Produkte verfügen und ihr weiteres Wachstum finanzieren möchten, bietet sich Equity-based Crowdinvesting an.
Danube Angels ist im Equity-based Crowdinvesting angesiedelt und screent bis zu 100 Projekte aus der DACH- und CEE-Region pro Monat, wovon rund 25 % die Gelegenheit bekommen, vor unserem Team zu pitchen und 1 % eine Kampagne auf unserer Plattform starten dürfen. Dies spiegelt bereits wider, wie selektiv wir bei der Unternehmensauswahl vorgehen. Neben dem Produkt sind für uns die wichtigsten Kriterien ein kompetentes und starkes Team sowie einen proof of concept durch bereits bestehende Umsätze. Weitere Kriterien, die wir in unsere Entscheidung einbeziehen, sind außerdem die Erklärbarkeit des Produktes, der Markt, die Skalierbarkeit und die Anwendbarkeit unseres smart money-Konzeptes. Für Danube Angels ist nämlich der Abschluss einer Crowdinvesting-Kampagne nicht das Ende, sondern erst der Anfang unserer Zusammenarbeit mit dem Unternehmen, das wir im Bereich Business Development aktiv bei der Geschäftsanbahnung oder beim Markteintritt in neue Märkte unterstützen."
Rendity - Tobias Leodolter
"Bei unseren Immobilien-Investments gibt es ein klares Ziel: Die erfolgreiche Rückzahlung der Investments an unsere Investorinnen und Investoren. Um den in Österreich einzigartig hohen Standard anbieten zu können, werden unsere Immobilienprojekte sowohl projektbezogen aber auch entwicklerbezogen einer detaillierten Due-Diligence Prüfung unterzogen.
Im Rahmen der Due-Diligence wird ein Projekt auf seine Durchführbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Plausibilität geprüft. Der positive Abschluss der Due-Diligence ist Grundvoraussetzung für eine Überprüfung durch unser Advisory Board. Erst dann wird entschieden, ob das jeweilige Projekt für unsere Investorinnen und Investoren attraktiv ist und zum Investment auf unserer Plattform freigegeben werden kann. Anlegerinnen und Anleger können sich zudem am Rendity-Rating orientieren, das ein Bewertungssystem ist um unsere Projekte schnell vergleichen zu können. Das Rendity-Rating reicht von A bis E und misst die relative risikoadjustierte Verzinsung des individuellen Angebots und wird bei jeder Projektbeschreibung angezeigt.
Die Erfahrung zeigt, dass sich etwa nur jedes 20. angebotene Immobilien-Projekt für ein Crowdinvestment bei uns eignet, da vor allem 3 Dinge entscheidend sind:
- Qualität des Projekts
- Gesamtvolumen des Immobilien-Projekts
- Projektphase
Das Gesamtvolumen beschreibt das benötigte Kapital für die Umsetzung des Immobilien-Projekts, wobei der Großteil von der Bank kommt und für uns der Eigenkapitalanteil eine Rolle spielt. Von diesem werden nämlich rund 50% abgelöst und der Crowd für ein Investment angeboten. Das bedeutet, dass kleine Projekte nur einen dementsprechend kleinen Eigenkapitalbedarf aufweisen sich nur bedingt für ein Investment eignen. Bei größeren Projekten braucht es hingegen ein deutlich höheres Eigenkapital im mehrstelligen Millionenbereich. Rendity finanziert pro Kampagne typischerweise zwischen EUR 0.5 Mio und EUR 1.5 Mio.
Zuguterletzter spielt auch die Projektphase, in welcher sich das Immobilien-Projekt befindet, eine zentrale Rolle, da die Laufzeit der Investments für Investorinnen und Investoren ein wichtiges Kriterium sind. Besonders populär sind Laufzeiten bis zu 30 Monate: das sind also typischerweise Immobilienprojekte die schon angekauft und baugenehmigt sind sowie häufig bereits kurz vor Baustart stehen.
Für Projektinitiatorinnen und Projektinitiatoren ist vor einer Kampagne auch zu bedenken, dass Crowdinvestingkapital die Eigenkapitalrentabilität stark steigert, wodurch es möglich ist, schneller neue Projekte umzusetzen."
dagobertinvest - Andreas Zederbauer
"Es gibt drei wichtige Kriterien für Immobilienprojekte, die sich über die letzten 20 Jahre, nicht verändert haben … Lage, Lage, Lage! Doch nicht nur die Kombination aus Lebensqualität, Infrastruktur und Verkehrsanbindung bestimmen die Qualität des Immobilienprojekts, sondern ob eine spezielle Immobilienentwicklung auch mit den Standortfaktoren korreliert – d.h. ob das Marktpotential für das Bauvorhaben gegeben ist. Markus Dvorak, Head of Real Estate und Co-Founder von dagobertinvest, bringt über 20 Jahre Kompetenz mit und hat, gemeinsam mit seinem Team, seit 2016 mehr als 180 Projekte auf der dagobertinvest Plattform gelauncht. 54 Projekte sind dabei auch bereits zurückbezahlt.
Neben Mikrolage, Standortfaktoren und Marktchancen für die Immobilie zählt die Nachvollziehbarkeit der Projekte. Jeder Investor und jede Investorin soll dagobertinvest-Projekte durchblicken und selbst prüfen können – dazu werden alle relevanten Projektinformationen in der Kampagne zur Verfügung gestellt. dagobertinvest finanziert auch keine Start-ups – nur Projekte von erfahrenen Immobilienentwickler:innen finden den Weg auf die Plattform. Auch wenn die Projektgesellschaften erst gegründet wurden, stehen dahinter Immobilienexpert:innen mit jahrelanger Expertise.
Wir kennen unsere Crowd: Die Investor:innen bei dagobertinvest präferieren kurze Laufzeiten und hohe Zinsen. Die Abteilung Recht und betriebswirtschaftliche Analyse prüft nicht nur den Emittenten und seinen Track-Record, sondern auch die Bauzeitpläne auf Plausibilität und Durchführbarkeit. Erst wenn die Prüfung grünes Licht gibt, wird das Immobilienprojekt dem Geschäftsleitungsgremium vorgelegt, das dann die Vertragsbestandteile beschließt. Wir werden oft gefragt, wie wir die höchsten Zinsen am Markt anbieten können: weil dagobertinvest mit einer schlanken Kostenstruktur Vorteile an die Investor:innen weitergeben kann - in Form von Zinsen zwischen 7 – 8,5% p.a. – manchmal sogar bis zu 10% p.a."
RECrowd - Kurt Praszl
"Die Eignung für eine RECrowdinvesting Kampagne ist stark abhängig von der Realisierbarkeit des Projektes und der Verkäufe zu den projektierten Zahlen, oder anders gesagt: „Ist das tatsächlich so umsetzbar und damit realistisch“? Wir denken hier sehr Investoren- und Käuferorientiert. Das ist auch eines der Hauptmotive gewesen, mit RECrowd in den Markt zu gehen, da wir Crowdinvesting in Immobilien zu Ende denken.
Deswegen prüfen wir auch sehr hart und scheuen nicht das eine oder andere Unangenehme Gespräch mit den Projektentwicklern bzw. Bauträgern. Das ist für manche recht mühsam, aber am Ende des Prozesses gibt es eine valide Bewertung zur Immobilie und damit eine „go“ bzw. „no go“ für eine RECrowdinvestingkampagne. Egal wie attraktiv der Zinssatz ist, wenn das Projekt nicht im vereinbarten Zeitraum verwertbar ist, dann kommt es nicht an unsere Investoren. Im RECrowd Board habe ich Profis die jahrzehntelange Erfahrung einbringen und jedes eventuelle Projekt kritisch beleuchten. Zusätzlich lagern wir eine weitere Prüfung aus und lassen von unabhängiger Seite begutachten.
Damit wird zwar die Quantität gedrückt, aber die Qualität der Projekte steigt massiv und wir fühlen uns eben den Investorinnen und Investoren verpflichtet. Die Verwertbarkeit entscheidet am Ende über den Erfolg des Projektes und das ist unser Ansatz. Aus der Eigentümerstruktur kann ich auf gut 100 Mitarbeiter zugreifen und mir eine Expertise vor Ort holen um ein Projekt realistisch zu bewerten. Und dabei gibt es so manche Überraschung für alle Beteiligten.
Projektinitiatoren sollten idealerweise in einer frühen Phase des Projektes mit uns Kontakt aufnehmen. Damit können gemeinsame Beratungen den Erfolg des Projektes beschleunigen und maßgeschneiderte Lösungen erarbeitet werden. In der Regel sind dann auch die entsprechenden Prüfkriterien leichter zu überwinden und das Projekt kann im Idealfall bereits mit einer hohen oder Vollverwertung noch vor Baubeginn an den Start der RECrowdinvesting Kampagne gehen. Die letzten Projekte auf unserer Plattform sind damit sehr erfolgreich gewesen und die Geschwindigkeit des Fundings ist für Projektentwickler bzw. Bauträger von großer Bedeutung. Wer noch nie mit einer Crowdinvesting Kampagne Investorenkapital an Bord geholt hat, bekommt von uns ausreichend Unterstützung, damit das Projekt für alle Beteiligten ein Erfolg wird."
